Verjaring: wat is het verschil tussen verkrijgende en bevrijdende verjaring?

Er zijn twee manieren waarop een (rechts)persoon door verjaring eigenaar kan worden van een perceel, namelijk door ‘verkrijgende verjaring’ (op grond van artikel 3:99 BW) en door ‘bevrijdende verjaring’ (op grond van de artikelen 3:105 jo. 3:314 lid 2 jo. 3:306 BW). Wanneer kan een (rechts)persoon succesvol een beroep doen op verkrijgende verjaring en wanneer op bevrijdende verjaring? In deze blog zal ik daar op ingaan.

Om succesvol een beroep te kunnen doen op verkrijgende verjaring moet (a) sprake zijn van ‘bezit’, (b) de bezitter ‘te goeder trouw’ zijn en (c) het bezit minimaal tien jaar onafgebroken door de bezitter (of zijn rechtsvoorgangers) zijn uitgeoefend.

Op de vraag ‘wanneer sprake is van bezit en wanneer niet?’ zal ik in de volgende blog ingaan.

Een beroep op verkrijgende verjaring wordt bijna nooit aanvaard, omdat bijna nooit aan het vereiste van te goeder trouw wordt voldaan.

Een (rechts)persoon is te goeder trouw, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen (artikel 3:118 lid 1 BW). De (rechts)persoon moet dus in de veronderstelling verken dat hij de eigenaar is van het perceel. Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn; het ontbreken van goede trouw moet worden bewezen (artikel 3:118 lid 3 BW). Als een (rechts)persoon eenmaal te goeder trouw is, dan wordt hij geacht dit te blijven (artikel 3:118 lid 2 BW).

Goede trouw wordt niet zomaar aangenomen. Voor goede trouw is noodzakelijk dat de nodige zorgvuldigheid is betracht om een verkeerde voorstelling van zaken te voorkomen (artikel 3:11 BW). In artikel 3:23 BW is bepaald dat als een (rechts)persoon door de openbare registers te bekijken, kon weten dat hij niet de eigenaar is van het perceel de (rechts)persoon niet te goeder trouw is.

Alleen als er tussen partijen afspraken zijn gemaakt, die uiteindelijk niet op een juiste wijze in de openbare registers terecht zijn gekomen of de tekst van een akte zo onduidelijk geformuleerd is dat een (rechts)persoon daar een uitleg aan geeft die begrijpelijk, maar niet juist is, wordt goede trouw aangenomen.

De kadastrale kaarten behoren niet tot de openbare registers. Als uit de kadastrale kaart kan worden afgeleid dat de feitelijke grens niet samenvalt met de kadastrale grens sluit dit een beroep op goede trouw dus niet uit. Als een kadastrale kaart aan de akte is gehecht en deze akte en kadastrale kaart in de openbare registers zijn ingeschreven, is een beroep op goede trouw wel uitgesloten. De (rechts)persoon had dan immers kunnen weten dat hij niet de eigenaar is van het perceel.

Om succesvol een beroep te kunnen doen op bevrijdende verjaring moet (a) sprake zijn van ‘bezit en (b) moet de verjaringstermijn van twintig jaar zijn voltooid.

Op de vraag ‘wanneer sprake is van bezit en wanneer niet?’ zal ik in de volgende blog ingaan.

Er hoeft geen sprake te zijn van ‘goede trouw’. Iemand die bewust het perceel van een ander in bezit neemt, kan dus door bevrijdende verjaring eigenaar worden van dit perceel.

Bij bevrijdende verjaring hoeft het bezit ook niet onafgebroken door de (rechts)persoon (of zijn rechtsvoorgangers) te zijn uitgeoefend. Degene, die twintig jaar na het bezitsverlies van het perceel door de eigenaar, bezitter is, wordt door bevrijdende verjaring eigenaar van het perceel. De verjaringstermijn kan dus al beginnen voordat er sprake is van bezit.

De verjaringstermijn begint namelijk op de dag, volgende op die (1) waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of (2) de opheffing gevorderd kon worden van een onrechtmatige toestand waarvan het bezit de voortzetting vormt (artikel 3:314 lid 2 BW). De verjaringstermijn begint dus ook te lopen wanneer de onmiddellijke opheffing gevorderd kon worden van een onrechtmatige toestand. Voorwaarde is wel dat op het moment dat de verjaringstermijn voltooit, sprake is van ‘bezit’. Ik licht dit toe aan de hand van een voorbeeld:

Jan is eigenaar van een perceel. Naast het perceel van Jan ligt het perceel van Piet. Piet besluit zijn perceel uit te breiden en neemt een strook grond van het perceel van Jan in gebruik. Piet weet dat Jan de eigenaar is van die strook grond. Vervolgens omheint Piet zijn tuin én de strook grond met een heg. Het zonder toestemming plaatsen van een heg op een strook grond die eigendom is van een ander, is onrechtmatig. Met het plaatsen van de heg is de onrechtmatige toestand dus aangevangen waarvan Jan opheffing had kunnen vorderen. Als Jan dat niet doet (en Piet verkrijgt op enig moment het bezit van de strook grond), kan Piet na verloop van twintig jaren de eigendom van de strook grond verkrijgen door middel van bevrijdende verjaring.

Het is dus niet noodzakelijk dat er twintig jaar sprake is van bezit. Alleen is relevant wie twintig jaar na het bezitsverlies de bezitter is. Diegene wordt namelijk eigenaar door bevrijdende verjaring.

Dit artikel is geschreven door Anne van Wijk-Driessen. Heb je een vraag over verjaring? Neem dan vrijblijvend contact op.