Onteigening: werkelijke waarde op basis van potentieel gebruik

In het vonnis van 4 september 2019 (ECLI:NL:RBLIM:2019:9394) heeft de rechtbank Limburg zich in een onteigeningskwestie uitgesproken over de hoogte van de schadeloosstelling voor een agrarisch perceel met een bedrijfswoning. Het gaat om de vraag of de werkelijke waarde moet worden begroot op basis van voortzetting van bestaand gebruik of op basis van het potentiële gebruik. In deze blog gaan wij verder in op deze vraag.

De casus

Het gaat om de onteigening van een perceel waar in het verre verleden een kleinschalig agrarisch bedrijf is uitgeoefend. Op peildatum is het gebruik op het perceel niet meer in overeenstemming met de oude bestemming. Zo is er geen agrarisch bedrijf meer en de woning is niet meer in gebruik als bedrijfswoning.

Deskundigen hebben het onteigende getaxeerd naar zijn waarde als voor glastuinbouw te ontwikkelen perceel met bedrijfswoning. De werkelijke waarde werd daardoor gewaardeerd op € € 633.380,-.

Zowel de gemeente (de onteigenende partij) als de eigenaar (de onteigende partij) bestrijden de waardering van deskundigen.

De uitspraak van de rechtbank

Als maatstaf voor de beoordeling van de werkelijke waarde van het onteigende geldt dat moet worden uitgegaan van een prijs die tot stand is gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper (zie artikel 40b van de Onteigeningswet).

De rechtbank beoordeelt op basis van (-) de specifieke kenmerken van het onteigende, (-) de specifieke kenmerken van een redelijk handelend koper en (-) de specifieke kenmerken van een redelijk handelend verkoper op welke wijze de werkelijke waarde moet worden begroot.

Het onteigende

Uit de beschrijving van de specifieke kenmerken van het onteigende blijkt dat de bestaande woning werd verhuurd aan arbeidsmigranten, onderhoud nodig had, inmiddels is gesloten en dat de aanwezige loodsen slooprijp zijn. Het agrarische bedrijf is al 15 jaar geleden beëindigd. Het gebruik is niet in overeenstemming met de oude bestemming en ook niet met de huidige bestemming ‘Agrarisch-Projectvestiging Glastuinbouw’.

Verder is volgens de rechtbank het perceel te klein om een nieuw zelfstandig glastuinbouwbedrijf te vestigen. Het perceel is 2,5 ha. groot, terwijl voor een nieuw glastuinbouwbedrijf tenminste 5 ha. benodigd is. Het perceel wordt ook nog eens aan drie zijden omsloten door een bestaand glastuinbouwbedrijf.

Hieruit trekt de rechtbank de gevolgtrekking dat een redelijk handelende koper slechts geïnteresseerd zal zijn in de koop van het perceel zonder bedrijfswoning, voor uitbreiding van het eigen (glastuinbouw)bedrijf.

De koper

Uit de specifieke beschrijving van de redelijk handelend koper blijkt dat er feitelijk slechts één gegadigde koper is, namelijk de eigenaar van het naastgelegen glastuinbouwbedrijf. Deze zal alleen geïnteresseerd zijn in een optimaal in te vullen perceel zonder bedrijfswoning.

Dit laatste blijkt volgens de rechtbank uit het gegeven dat in de directe omgeving geen nieuwe bedrijfswoningen worden gebouwd en niet blijkt van behoefte aan nieuwe bedrijfswoningen.

Kort samengevat overweegt de rechtbank dat sprake is van een koper die in een relatief sterke positie zit. Hij zal een mooie gelegenheid niet laten lopen, maar hoeft niks. Bij een transactie zal de koper zich door bedrijfseconomische overwegingen laten leiden (r.o. 2.10.).

De verkoper

Daar stelt de rechtbank de overwegingen van een redelijk handelende verkoper tegenover: deze zal voortzetting van het feitelijke gebruik niet aantrekkelijk vinden, omdat:

(a) kamerverhuur aan arbeidsmigranten in strijd is met de vigerende bestemmingsplannen en slechts vanwege de naderende onteigening door de gemeente is gedoogd en
(b) de onderhoudstoestand van zowel woning als loodsen investeringen zou vergen (in herstel dan wel sloop).

Daarnaast zal die verkoper zich realiseren dat het perceel te klein is voor het ontwikkelen van een zelfstandig nieuw glastuinbouwbedrijf en dat er op deze locatie geen vraag is naar een bedrijfswoning, terwijl ander gebruik van de woning niet is toegelaten.

Kort samengevat overweegt de rechtbank dat sprake is van een verkoper die in een relatief zwakke positie zit. De verkoper zal zich bij een transactie laten leiden door de gedachte dat een substantieel vermogen vast zit in een niet door haarzelf gebruikt perceel waar zij feitelijk weinig kanten mee uit kan (r.o. 2.11.).

Conclusie van de rechtbank

De rechtbank concludeert dat de werkelijke waarde van het onteigende alleen bestaat uit de waarde als voor glastuinbouw te ontwikkelen perceel. De prijs daarvoor neemt de rechtbank over van deskundigen, zijnde € 18,- per m². Dit is gebaseerd op € 30,- per m² als uitgangspunt, minus de kosten voor het bouwrijp maken á € 10,- per m² en de sloopkosten voor de opstallen á € 2,- per m².

Op grond van deze berekening komt de rechtbank tot een beduidend lagere waardering van de werkelijk waarde dan deskundigen, namelijk € 462.528,- in plaats van € 633.380,-.

In het kort

De rechtbank komt in dit vonnis dus tot een ander oordeel dan de rechtbankdeskundigen. De werkelijke waarde moet in dit geval worden begroot op basis van het uitgangspunt dat het gehele perceel in de berekening wordt meegenomen als een voor glastuinbouw te ontwikkelen perceel (de potentiële waarde). De werkelijke waarde wordt niet berekend op basis van het bestaande gebruik, waardoor een afzonderlijke prijs voor de bedrijfswoning niet aan de orde is.

Vragen? Neem dan contact op met Chantal van Mil of Marie-Anna Bullens.